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住宅を購入しローンを返済している中、手元の資金に余裕があるかたは、住宅ローンの繰り上げ返済を検討されているかもしれません。
確かに繰り上げ返済は、不要な金利を支払う必要がなく、総支払額を減らすには有効な手段です。
しかし、手元の資金に余裕があっても、住宅ローンの繰り上げ返済はおすすめしません。
本記事では、株式投資歴10年以上で2級ファイナンシャル・プランニング技能士である筆者が、住宅ローンの繰り上げ返済はしないほうがいい理由と、繰り上げ返済をしてもよい唯一のケースについて解説します。
- 住宅ローンの繰り上げ返済をしようと思っている
- 繰り上げ返済にデメリットがないか知りたい
繰り上げ返済のデメリット
投資するほうが期待リターンが高い
住宅ローンを繰り上げ返済するデメリットは、それ以上の利益を得ることができる可能性が高い手段を手放してしまうことです。
住宅ローンの金利は年利１～２％程度ですが、株式投資の期待リターンは年率３～７％です。
つまり、住宅ローンを100万円繰り上げ返済すると、金利の１～２万円の支出が抑えられる一方、100万円を株式投資に回して得られる３～７万円の利益を手放してしまうことになります。（厳密に言うと、税金が引かれますので、税率が20％の場合は、2.4万～5.6万の利益を手放すことになります）
もちろん、投資には値動きがありますので、必ずしもこのリターンになるわけではありませんし、場合によっては資産が減少する可能性もあります。
ただし、平均すると投資のほうが期待リターンは高くなります。
資産から現金化できない
投資するほうが期待リターンが高いとわかっていても、値動きのリスクが怖いので、繰り上げ返済の方が気持ちが楽と思われるかたもいらっしゃるかと思います。
しかし、繰り上げ返済をして危険なのは、手元に現金化できる資産がなくなるということです。
株式などに投資する場合は、売却すれば数日後には現金化できます。
しかし、繰り上げ返済をした場合は、その住宅を売却しない限り現金化できません。
また、もう一度住宅ローンを借りることも困難ですし、住宅を担保に借入れを行えたとしても、非常に高い金利でしか借りることができないでしょう。
現金が不足する可能性については、とにかく慎重に判断する必要があります。
手数料がかかる場合がある
繰り上げ返済には手数料がかかります。数万円程度ではありますが、本来払う必要のない費用です。
これも繰り上げ返済をおすすめしない理由の一つです。
団体信用生命保険分の生命保険を別でかける必要がある
住宅ローンを借りる場合は、住宅ローンの返済残額に対し、団体信用生命保険（団信）をかけています。
ローンの金利として含まれている場合と、別で支払っている場合がありますが、繰り上げ返済する場合には、いずれの場合にも、団信分の生命保険料は今後自ら支払う必要があります。
住宅ローン控除が受けられない
現在、住宅ローン控除を受けている場合は、繰り上げ返済はしてはいけません。
住宅ローン控除は、住宅ローンの残高によって、購入から最大13年間税金を控除してくれるシステムで、非常に有利な制度です。
この制度を使わない手はありませんので、必ず住宅ローン控除の額と繰り上げ返済で削減できる金利を比べるようにしましょう。
繰り上げ返済してもよい唯一のケース
住宅ローンが信用毀損となるとき
住宅ローンの繰り上げ返済をしてもよい唯一のケースは、その住宅ローンがあなたの信用毀損となる場合です。
具体的には、あなたが事業を行っていて借入れを行いたいが、住宅ローンがあるために事業の借り入れを行えない場合などです。
マイホームはお金を生むものはないため、お金を貸す銀行からすると完全な負債です。
あなたが住宅ローンを借りていることにより、あなたの事業が拡大できないのであれば、繰り上げ返済をせざるを得ないでしょう。
住宅ローンの借り換えは考えても良い
住宅ローンの借り換えはノーリスク
今、借りている住宅ローンの金利は何％でしょうか？
もし、金利の高い住宅ローンを借りているようでしたら、借り換えを検討しても良いでしょう。
住宅ローンの借り換えは、手数料も含め、支払い総額が安くなることを確認してから借り換えることが可能ですので、完全にノーリスクです。
住宅ローンの借り換えを検討する方法
住宅ローンの借り換えを検討するには、比較サイトを使うと便利です。
モゲチェックは、住宅ローンの見直しができるオンライン提案サービスです。 ご利用は無料、入力時間は５分で、 今よりも返済額が減らせる住宅ローンの提案を受けることができます。
以下のいずれかにあてはまる方は、返済額が安くなる可能性があります。
- 現在金利が0.8%以上の方
- ローン残債が1,000万円以上の方
- 今から5〜10年より以前に住宅ローンを借りた方
一度、モゲチェックに限らず、比較サイトで今より有利な条件で借りることのできるローンはないかを検索してはいかがでしょうか。
最後に
最後までご覧いただきありがとうございました。
今回は、住宅ローンの繰り上げ返済はしないようがいい理由と、繰り上げ返済をしてもよい唯一のケースについて解説しました。
基本的に、ほとんどのかたは繰り上げ返済をする必要はありません。
住宅ローンは、すべてのローンの中でトップクラスで有利な条件で借りることのできるローンです。そのメリットを手放すことはせず、うまく利用していきましょう。
この記事がみなさんの住宅ローン繰り上げ返済を検討する一助になれば幸いです。
本日もありがとうございました！
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