駅近?戸建てよりマンション?値下がりしにくい住宅の選び方

住宅購入

値下がりしにくい住宅を選ぼう

これから住宅を購入されるかたは、できるだけ値下がりしにくい住宅を選びたいと思いますよね

近年、不動産の価格が高騰し、買った時より値上がりしている住宅も多くあります

しかし、一方で値下がりしている住宅もあります

この差は何によるものでしょうか?

本記事では、値下がりしにくい住宅の選び方について解説します

この記事はこんな人におすすめ
  • 値下がりしにくい住宅の選び方を知りたい
  • 今お住まいの住宅が値下がりしにくいのか知りたい

住宅価格の基本的な考え方

まず、住宅価格の決まり方について復習しておきましょう

住宅価格は、

住宅価格 = 建物価格 + 土地価格

となります

建物価格は、経年により必ず下がります

一方、土地価格は経年によって変化はせず、その時代の需要と供給によって価格上下します

値下がりしにくい建物の選び方

それでは、まず値下がりしにくい建物の選び方を見ていきましょう

値下がりしにくい建物①:耐用年数の長い建物

建物価格は、経年によって必ず下がりますが、下がり方は一定ではありません

もちろん耐用年数が長い建物の方が、値下がりしにくくなります

一般的に

鉄筋コンクリート造(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) > 鉄骨造(S造) >木造(W造)

の順に耐用年数が長くなります

よって、 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物の方が、木造と比べ、建物価格は値下がりしにくくなります

これが、マンションが戸建て住宅より値下がりしにくい理由のひとつです

値下がりしにくい建物②:需要の多い間取り

同じ広さの住宅であっても、需要が多い間取りと需要が少ない間取りがあります

値下がりにしにくさを考えると、需要の多い間取りを選択することがポイントとなってきます

どのような間取りが需要が多いか判断するのは難しいところですが、目安となるのは新築の間取りを参考にすることです

都市部のファミリーマンションの間取りは3LDKで70㎡の間取りが主流となっています。また、駅近のタワーマンションの場合は、40㎡台~100㎡超まで幅広く間取りが設定されています

あなたが購入される間取りが需要が高いかどうかは、周辺の新築マンションの間取りと似ているかどうかで一定判断することができます

値下がりしにくい建物③:メンテナンスが行き届いている

建物価格は、メンテナンス状況により大きく変わってきます

メンテナンスがきちんと施されている住宅ほど、値下がりしにくくなりますので、新築で購入される場合は今後のメンテナンスをしっかりと行いましょう

中古住宅の場合は、これまでのメンテナンス状況を確認する必要があります

中古マンションの管理状況を確認する方法は、以下の記事をご参照ください

値下がりしにくい土地の選び方

次に値下がりしにくい土地の選び方についてです

結論から言いますと、

値下がりしにくい土地は、需要が高い土地

となります

では、どのような土地の需要が高くなるかを見ていきましょう

値下がりしにくい土地①:人口が増える地域

需要が高くなる土地を選ぶ上で最も重要なポイントは、人口が増える地域であることです

人口が増えれば、住宅だけでなく様々な施設も建設され、より一層土地の需要が高くなります

今後の人口予測は、国や様々な研究機関が算出していますので、「人口 予測 市町村」などのキーワードで検索してみましょう

値下がりしにくい土地②:交通利便性が良い

交通利便性が良いことも重要なポイントです

今後、日本の人口が減少するにつれて、交通利便性の悪い地域は、さらに需要が小さくなります

駅近マンションの価格が高騰しているように、交通利便性は土地価格を形成するにあたり、とても重要となってきます

値下がりしにくい土地③:周辺環境が良い

世の中には、高級住宅地と呼ばれる一見不便にも思える地域であっても高い価格で取引されている地域があります

また、高級住宅地とまではいかなくても、人気エリアが存在します

これは、利便性だけでなく、そこに暮らす人や古くから作られた地域性などが、その地域の住環境を形成しているため、需要が高くなっていると考えられます

今後も人気のエリアであり続ける保証はありませんが、人気エリアの土地は値下がりしにくい傾向があります

値下がりしにくい土地④:眺望・日当たりが良い

便利な土地であっても、眺望や日当たりが悪いと需要は低くなります

都市部で住宅を購入される場合は、今は眺望や日当たりが良くても、今後近隣に大きな建物が建設され、眺望・日当たりが悪くなる可能性があります

近隣に大きな建物が建設されるか判断するのは難しいですが、目の前に大きな土地がある場合などは特に注意しておきましょう

値下がりしにくい土地⑤:建ぺい率・容積率が高い

建物が古くなると、建物を解体して売却する、または売却後すぐ解体されることがあり、その場合次の建物がどの程度のボリュームで建設できるかが、土地価格に直結します

つまり、次に建てる建物が大きく建てられる土地は土地価格が高くなり、そこで重要となってくるのは、建ぺい率・容積率です

仮に現在の建物が、建ぺい率・容積率を使いきれていなかったとしても、 建ぺい率・容積率が高い土地は、土地価格が高くなります

ただし、建ぺい率・容積率が高い土地は、固定資産税・都市計画税も高くなり、また眺望・日当たりなどの環境が悪くなりがちなので注意が必要です

番外編:相場より安く購入した住宅

番外編として、相場より安く購入した住宅について説明します

いくらで購入できたかは、これまで解説してきました要素と全く別で、どんな住宅であっても安く買えると値下がりしにくいどころか、値上がりする可能性もあります

例えば、新築で4000万円する住宅を、築浅の中古で3000万円で購入できれば、すでに1000万円の値下がりまでは許容できるわけです

本サイトでは、住宅購入に関する記事をたくさん執筆していますので、ぜひ他の記事もご参照ください

最後に

最後までご覧いただきありがとうございます

マイホームはずっと住み続けるつもりでも、途中で売却しなければならないタイミングが訪れることもめずらしくありません

この記事を参考に、値下がりしにくい住宅を選んでいただければ幸いです

ご質問は、コメント欄より随時お待ちしております

本日もありがとうございました!

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