不動産投資家は知っている!購入vs賃貸どちらがお得?費用徹底比較

住宅購入

自宅は購入か?賃貸か?前提となる考え方

自宅を購入すべきか、賃貸に住み続けるべきかは永遠のテーマと言われています

それは費用面だけでなく、そこに住む人の気持ちや夢なども関わってくるため、一概に言うことができないからです

しかし、費用を無視することはできません

そこで、本記事では、自宅は購入するのが良いか、賃貸を借りるのが良いかについて、費用面で徹底比較をしていきます

この記事はこんな人におすすめ
  • マイホーム購入と賃貸どちらがお得か知りたい
  • マイホーム購入と賃貸でどのような費用の差があるか知りたい

費用面以外での比較については、こちらの記事をご覧ください

比べるべきは「自分で住む」vs「誰かに貸す」

様々な本やサイトで、購入vs賃貸の比較がされています

よくある比較としては、

  1. 4000万円の家を購入、毎月ローン支払い12万円×35年
  2. 家賃が14万円の賃貸住宅

どちらがお得でしょうか?といった比較となります

この比較をする上で、最も難しい点は1.と2.の住宅が同等なのか判断できないということです

世の中に、全く同じ条件の住宅はないからね

また、この比較の場合、購入した場合の金額に、固定資産税や都市計画税、修理費も計上しなければなりません。これが計算をさらに複雑にしています

しかし、元を辿ればこれらの金額は誰が負担しているのでしょうか?

不動産投資家の収入は、住む人の家賃です

購入の場合に必要な費用はほとんどが、家賃という見えない形で支払っているのです

購入した住宅であれ、賃貸住宅であれ、家は誰かが購入しています。その家にあなたが「自分で住む」のか、不動産投資家として「誰かに貸す」のかを比較すると、これまでの見えてこなかった部分が見えてきます

この記事では、購入した家に「自分で住む」場合のメリットを青色「誰かに貸す」場合のメリットを赤色で着色して説明します

購入の費用計算:リベ大「真実の家賃」の計算とは

今回は、リベラルアーツ大学の「【真実の家賃】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴を解説」の記事と条件を合わせて比較をさせていただきます

【真実の家賃】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴を解説
住宅営業マンからよく聞く「家賃を払うより、住宅ローン返済額の方が安い」というセリフは本当なのでしょうか?この記事では具体的な数字を使いながら家賃と住宅ローンのどちらがお得過計算方法を解説します。

この記事では、新築一戸建ての住宅を購入し、10年後に売却した場合の総費用を計算し、居住月数で割った費用を「真実の家賃」と定義し、賃貸の家賃と比較しようという趣旨です

とてもわかりやすい記事ですので、是非ご覧ください

前提条件
  • 新築一戸建て
  • 価格:税込3,980万円
  • 借入額3,980万円で35年ローン変動金利0.65%
  • 10年後に売却

上記の条件でシミュレーションした結果は以下のとおりとなります

項目名(1)購入した場合の金額
  A.頭金0.0 
  B.購入手数料238.8 
 初期費用(A~B合計)238.8 
  C.ローン返済額1272.0 
  D.固定資産税150.0 
  E.住宅ローン控除-341.0 
  I.修繕費0.0 
 ランニングコスト(C~I合計)1081.0 
  K.ローン残債2933.7 
  L.売却諸費用149.4 
 清算費用(K~L合計)3083.1 
①総キャッシュアウト4402.9 
 M.売却額2987.0 
 N.不動産 譲渡所得課税0.0 
②総キャッシュイン2987.0 
 ②キャッシュイン-①キャッシュアウト-1415.9 
③居住月数120.0 
真実の家賃(②ー①)÷③-11.80 
(単位:万円)

一部、元記事から加筆させていただいています。なお、念のため筆者でも再計算を行いました

(アルファベットが飛んでいるのが気になりますよね?後ほど解説します)

それでは、簡単に各項目を見ていきましょう

A.頭金:今回は頭金は0と想定します

B.購入手数料:住宅を購入する際は、印紙税、不動産取得税、登記費用、融資事務手数料、ローン保証料、火災保険料、不動産会社への手数料などが必要となります。ここでは購入価格の6%と想定します

C.ローン返済額:借入金額3,980万円、ローン期間35年、変動金利0.65%の場合の月々の支払額は105,974円となり、10年間で1272万円となります

D.固定資産税:物件ごとに異なるため、今回は10年平均で15万円、合計150万円とします

E.住宅ローン控除:住宅ローン控除制度により、年末の住宅ローン残高×1%に相当する税金を取り戻せます。計算すると、10年間の税金還付は合計約341万円となります(ただし、2021年11月現在、制度の見直しが検討されています)

I.修繕費:今回購入する住宅は新築のため、10年間の修繕費は0と想定します

K.ローン残債:10年後のローン残債は、約2,933.7万円となります

L.売却諸費用:売却額の5%と想定します

①総キャッシュアウト:上記A~Lを合計したものが、トータルの支出(総キャッシュアウト)となります


M.売却額:売却額は、不動産ウェブサービスである「ウチノカチ」より想定し、10年後の売却額を2,987万円とします

N.不動産 譲渡所得課税:土地や建物を売却した際に発生する税金です。結論としては、今回は課税されません(課税される場合はマイナスで計上します)

②総キャッシュイン :上記M~Nを合計したものが、トータルの収入(総キャッシュイン)となります


③居住月数:10年後(120か月後)に売却する想定とします

この結果、総キャッシュインから総キャッシュアウトを引き、居住月数で割ったもの(=真実の家賃)は、11.8万円と算出されます

賃貸の費用計算:不動産投資家から見た家賃とは

では次に不動産投資家が、この家を誰かに貸す場合の費用を計算していきます

先ほどの前提条件から、下線部の条件を追加・変更しています

前提条件
  • 新築一戸建て(木造
  • 価格:税込3,980万円(土地1980万円、建物1400万円、設備600万円
  • 借入額3,980万円で35年ローン変動金利1.5%
  • 10年後に売却

上記の条件でシミュレーションした結果は以下のとおりとなります

項目名(2)賃貸として貸した場合の金額
  A.頭金0.0 
  B.購入手数料238.8 
 初期費用(A~B合計)238.8 
  C.ローン返済額1462.3 
  D.固定資産税150.0 
  E.住宅ローン控除 還付0.0 
  F.減価償却費の経費参入-259.1 
  G.ローン金利の経費算入-132.3 
  H.固定資産税の経費参入-37.5 
  I.修繕費0.0 
 ランニングコスト(C~I合計)1183.4 
  K.ローン残債3047.0 
  L.売却諸費用149.4 
 清算費用(K~L合計)3196.4 
①総キャッシュアウト4618.6 
 M.売却額2987.0 
 N.不動産 譲渡所得課税0.0 
②総キャッシュイン2987.0 
 ②キャッシュイン-①キャッシュアウト-1631.6 
③居住月数120.0 
真実の家賃(②ー①)÷③-13.60 
(単位:万円)

先ほどと同じく、簡単に各項目を見ていきましょう

A.頭金:購入した場合と同じく、頭金は0と想定します

B.購入手数料:住宅を購入する際の手数料は、賃貸に出す場合でも自分で住む場合でも変わりません。購入価格の6%と想定します

C.ローン返済額:借入金額3,980万円、ローン期間35年、変動金利1.5%の場合の月々の支払額は121,861円となり、10年間で1462.3万円となります。住宅ローンと比べ、事業用ローンは金利が高くなります

D.固定資産税:購入して自分で住む場合と変わらず、10年平均で15万円、合計150万円とします

E.住宅ローン控除:賃貸に出す場合は住宅ローン控除は使用できませんので、0円となります

F.減価償却費の経費参入:購入して自分で住む場合には出現しなかった項目です。不動産投資では、建物の年数が経過するごとに減価償却として、一定額を経費として参入することができます。経費として参入することで、不動産投資の利益や、その他給与所得にも損益通算ができるようになりますので、結果的に節税となります。今回は不動産投資家の所得税と住民税の合計の税率が25%であったとして、節税分を利益(計算上はマイナス)として計上します

G.ローン金利の経費算入:ローンの金利も同様に経費として参入できます。F.と同じく節税できる税率は25%とします

H.固定資産税の経費参入 :固定資産税も同様に経費として参入できます。建物は木造のため22年、設備は15年の定額法で減価償却するものとします。F.と同じく節税できる税率は25%とします

I.修繕費:今回購入する住宅は新築のため、10年間の修繕費は0と想定します

K.ローン残債:10年後のローン残債は、約3047万円となります

L.売却諸費用:購入して自分で住む場合と変わらない想定とします

①総キャッシュアウト:上記A~Lを合計したものが、トータルの支出(総キャッシュアウト)となります


M.売却額:売却額は先ほどと同様に、不動産ウェブサービスである「ウチノカチ」より想定し、10年後の売却額を2,987万円とします

N.不動産 譲渡所得課税:土地や建物を売却した際に発生する税金です。結論としては、今回も課税されません(課税される場合はマイナスで計上します)

②総キャッシュイン :上記M~Nを合計したものが、トータルの収入(総キャッシュイン)となります


③居住月数:10年後(120か月後)に売却する想定とします

この結果、不動産投資家がこの住宅を貸し出す場合の設定家賃は、13.6万円と算出されます

しかし、13.6万円で貸し出すと不動産投資家の利益がありませんので、実際は不動産投資家の利益分が家賃として上乗せされます

さらに、これに加えて、管理を委託する場合は別途管理費、空室になった場合や災害で建物が被害を受けるリスクの安全料(リスクプレミアム)が上乗せされることになります

不動産投資家の利益・管理費・リスクプレミアムは、不動産投資家の考え方次第で、計算することが困難なため、省略して比較しています

結論:購入vs賃貸 費用比較

結論:購入が有利

それでは、購入と賃貸の費用を比較していきましょう

項目名(1)購入(2)賃貸差額(2)-(1)
  A.頭金0.0 0.0 0.0 
  B.購入手数料238.8 238.8 0.0 
 初期費用(A~B合計)238.8 238.8 0.0 
  C.ローン返済額1272.0 1462.3 -190.3 
  D.固定資産税150.0 150.0 0.0 
  E.住宅ローン控除 還付-341.0 0.0 -341.0 
  F.減価償却費の経費参入0.0 -259.1 259.1 
  G.ローン金利の経費算入0.0 -132.3 132.3 
  H.固定資産税の経費参入0.0 -37.5 37.5 
  I.修繕費0.0 0.0 0.0 
 ランニングコスト(C~J合計)1081.0 1183.4 -102.4 
  K.ローン残債2933.7 3047.0 -113.3 
  L.売却諸費用149.4 149.4 0.0 
 清算費用(K~L合計)3083.1 3196.4 -113.3 
①総キャッシュアウト4402.9 4618.6 -215.7 
 L.売却額2987.0 2987.0 0.0 
 M.不動産 譲渡所得課税0.0 0.0 0.0 
②総キャッシュイン2987.0 2987.0 0.0 
 ②キャッシュイン-①キャッシュアウト-1415.9 -1631.6 215.7 
③居住月数120.0 120.0 0.0 
真実の家賃(②ー①)÷③-11.80 -13.60 1.8 
(単位:万円)

購入した場合の真実の家賃が11.8万円なのに対し、実際に賃貸を借りた場合の家賃は13.6万円となり、購入した方が毎月1.8万円お得であるとの結論になりました

賃貸の場合は、不動産オーナーの利益や管理費、リスクプレミアムがさらに上乗せされますので、差はさらに広がります

では、どのようなポイントで金額差が生じているか見ていきましょう

ポイント①:ローン返済額・ローン残債の違い

住宅ローンの金利は、非常に優遇されています。一般的に住宅ローンは事業用ローンと比べ、貸し倒れの可能性が低く、フラット35など政府が住宅ローンを後押ししているためです

これは、購入して自分で住む場合の大きなメリットです

ポイント②:住宅ローン控除制度

住宅ローン控除制度は、年末の住宅ローン残高×1%に相当する税金を取り戻せますので、購入して自分で住む場合は非常に大きなメリットです。賃貸に出す場合には利用できません

今回の場合は、10年間の税金還付は合計約341万円にもなります

ポイント③:減価償却費、ローン金利、固定資産税、修繕費の経費算入

一方、減価償却費、ローンの金利、固定資産税、(今回は計上していませんが)修繕費を経費に算入できるのは、不動産投資家の大きなメリットです

購入して自分で住む場合は、税引き後の手持ち資金からローン金利、固定資産税、修繕費を支出しなければならないのに対し、不動産投資家はこれらを経費として計上できるため、支出額に税率を掛けた金額が節税となります

これは、賃貸として借りる場合でも間接的にメリットとなります

20年で比較した場合

それでは、ここまで10年で比較していましたが、20年とした場合についても見ていきましょう

項目名 (1)購入 (2)賃貸 差額(2)-(1)
  A.頭金0.0 0.0 0.0
  B.購入手数料238.8 238.8 0.0 
 初期費用(A~B合計)238.8 238.8 0.0 
  C.ローン返済額2543.0 2925.0 -382.0 
  D.固定資産税300.0 300.0 0.0 
  E.住宅ローン控除 還付-341.0 0.0 -341.0 
  F.減価償却費の経費参入0.0 -468.2 468.2 
  G.ローン金利の経費算入0.0 -227.0 227.0 
  H.固定資産税の経費参入0.0 -75.0 75.0 
  I.修繕費240.0 240.0 0.0 
  J.修繕費の経費算入 0.0  -60.0  60.0 
 ランニングコスト(C~J合計)2742.0 2634.9 107.1 
  K.ローン残債1817.1 1963.1 -146.0 
  L.売却諸費用137.1 137.1 0.0 
 清算費用(K~L合計)1954.2 2100.2 -146.0 
①総キャッシュアウト4935.0 4973.9 -38.9 
 M.売却額2507.4 2507.4 0.0 
 N.不動産 譲渡所得課税0.0 -32.3 32.3 
②総キャッシュイン2507.4 2475.1 32.3 
 ②キャッシュイン-①キャッシュアウト-2427.6 -2498.7 71.1 
③居住月数240.0 240.0 0.0 
真実の家賃(②ー①)÷③-10.1 -10.4 0.3 
(単位:万円)

20年の場合も、基本的な考え方は10年の場合と同じです。違うポイントだけを見ていきましょう

E.住宅ローン控除:住宅ローン控除は、住宅の性能等の条件によって10年または13年間税金の還付を受けることができます。今回は10年として計算しますので、10年間のシミュレーションと金額は同じとなります

I.修繕費:20年間の修繕費は240万円と想定します

J.修繕費の経費算入:不動産投資では、修繕費も経費として参入できます。今回は節税できる税率は25%であったとして、節税分を利益(計算上はマイナス)として計上します

N.不動産 譲渡所得課税:土地や建物を売却した際に発生する税金です。

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例がありますが、事業用(賃貸用の住宅)の場合は特例がありません

そのため、今回の(2)賃貸として貸し出す場合は、32.3万円の譲渡所得課税を支払うことになります(課税される場合はマイナスで計上します)

購入した場合の真実の家賃が10.1万円なのに対し、実際に賃貸を借りた場合の家賃は10.4万円となり、購入した方が毎月0.3万円お得であるとの結論になりました

10年間の比較より差が小さくなっているのは、

  • 住宅ローン控除の期間が終了したため、購入した場合の節税効果が小さくなった
  • 修繕費を経費計上できる賃貸の場合の節税効果が大きくなった

というところがポイントとなっています

しかし繰り返しになりますが、賃貸の場合は、不動産オーナーの利益や管理費、リスクプレミアムがさらに上乗せされますので、購入した場合が有利なことに変わりはありません

まとめ

最後までご覧いただきありがとうございます

不動産投資家の目線から、購入した場合と賃貸の場合の費用比較を行うと、様々な制度の違いや事情が見えてきたのではないでしょうか

ポイントをまとめると、次のとおりです

〈購入する場合のメリット〉

  • 住宅ローンの金利が有利
  • 住宅ローン控除が使える
  • 売却時の不動産譲渡課税が有利
  • 不動産オーナーの利益や管理費、リスクプレミアムが上乗せされない

〈賃貸のメリット〉

  • 減価償却費、ローンの金利、固定資産税、修繕費を経費に算入できるため、節税になる

そして、上記以外の項目は、購入した場合でも賃貸の場合でも差はありません

繰り返しになりますが、費用以外の面も重要ですので、総合的にあなたのお住まいについて考えていただければ幸いです

この記事が少しでも参考になれば幸いです

本日もありがとうございました!

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