不動産売却時、見積もり査定が終わり、目標とする売却価格を決めたら、仲介の不動産業者と媒介契約を締結します。
媒介契約を締結する際は、電話などで媒介契約を締結したいと伝えると、媒介契約の書類を持ってきてくれます。
ただし、媒介契約の書類を持ってきてくれる時には、交渉ごとは終わらせておく必要があります。
媒介契約をお願いしたいと電話で伝える前に、確認しておくことを解説します。
- 不動産売却の媒介契約前に確認することを知りたい
- 媒介契約の値引き交渉の仕方を知りたい
- 媒介契約書でどこをチェックしたらよいかわからない
媒介契約前に確認すること①：希望の売却価格
まず、希望する売却価格の報告をします。
「複数社見積もり査定をしてもらって、いくらで売りたいかが決まった」ことを伝えましょう。そして、「御社ならこの価格で売る自信はあるか」を確認します。
仲介業者としては、価格を下げた方が売りやすいので、あまり高い価格を示されると厳しい面がありますが、正直に伝えましょう。そして、その価格が動かないことを印象付けます。〇〇〇〇万円”程度”・〇〇〇〇万円”くらい”ではなく、〇〇〇〇万円と言い切ります。
媒介契約前に確認すること②：インスペクションを実施したい
インスペクション（建物状況調査）とは、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。
インスペクションを実施したい場合は、早く言いましょう。
媒介契約後にインスペクションを実施したいと伝えると、仲介業者の手間が増えることから、嫌な顔をされるかもしれませんので、媒介契約前に言っておくのがおすすめです。
ただし、売主によるインスペクションは、買主が信用するかわからず、不具合が見つかった場合に売却が困難になることから、おすすめしません。
媒介契約前に確認すること③：仲介手数料の割引
仲介手数料は、割引を希望することもできます。
取引額に応じて、仲介手数料（消費税別途）の上限は以下のとおりです。
| 取引額 | 仲介手数料の上限（消費税別途） |
| 200万円以下 | 取引額の5％ |
| 200万円超から400万円以下 | 取引額の4％＋2万円 |
| 400万円超 | 取引額の3％＋6万円 |
400万円超の取引額の場合、売主が割引を求めなければ、ほとんどの場合で3％＋6万円に消費税を加えた金額が、仲介手数料として請求されます。
しかし、これは上限金額のため、割引を求めることもできます。
「できれば仲介を御社にお願いしたいが、別の仲介業者は手数料の割引をしてくれるため、家族内で意見が割れている」などと言うと、割引をしてくれるかもしれません。
筆者の経験上、最大で35％程度割引してくれる可能性があります。
仲介業者は、次に解説する専任媒介契約を要件に認めてくれるかもしれません。
なお、仲介手数料の割引を求めるタイミングは、真剣に検討した結果であることと、他社が割引を行っていると思わせることができるため、見積もり査定時ではなく、このタイミングで割引を求めるのがおすすめです。
媒介契約前に確認すること④：一般媒介契約と専任媒介契約で対応は違うか
一般媒介契約を希望される場合は、一般媒介契約の場合は専任媒介契約と比べて、売却活動に差は出るかと聞きましょう。
ここで、一般媒介契約に不利な差が出ると答えた仲介業者はおすすめしません。
特に、指定流通機構（レインズ）へ登録するかを確認します。専任媒介契約の場合は、指定流通機構への登録は義務ですが、一般媒介契約の場合は任意となっています。
指定流通機構に登録しないと、他の不動産業者があなたの物件を把握できませんので、売却が困難になります。必ず登録してもらうようにしましょう。
媒介契約前に確認すること⑤：囲い込みをしない
専任媒介契約の予定の場合、囲い込みをしないことを明言してもらいましょう。
もちろん、囲い込みをすることは違法ですので、「囲い込みをします！」と答える業者はいませんが、こちらに専門知識があることを伝えることができます。
まずは電話で媒介契約を依頼する
ここまで確認ができたら、「媒介契約をお願いします」と言って来てもらう（または、こちらが不動産業者へ出向く）日時を決めます。
その際には、媒介契約書は事前にメールで送ってくださいと言いましょう。
媒介契約に関わらず、初めて見た書類に署名・捺印をしてはいけません。
媒介契約書のチェックポイント
標準媒介契約約款に基づいているか
国土交通省は、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款を告示で定めています。
宅建業者は、媒介契約を締結した後遅滞なく当該媒介契約がこの標準媒介契約約款に基づくものであるか否か等を記載した書面を依頼者に交付する必要があります。
必ずこの約款を使用する義務はありませんが、ほぼすべての業者がこの約款を使用しています。
独自の契約書を使用する場合は、非常に注意が必要です。標準媒介契約約款に定められていない不利な条件がないか、十分に注意しましょう。
媒介契約の種類
専属専任・専任・一般媒介契約の種類は、あなたの希望したものに合っているかを確認します。
ここまで媒介契約の種類について、仲介業者から説明がされていない場合は、専属専任・専任・一般媒介契約の違いについて、改めて説明を求めましょう。
契約期間は3か月以内か
専属専任・専任契約の場合は、契約期間が3か月以内でなければなりません。
また、一般媒介契約の場合でも、標準媒介契約約款では３か月以内となっています。
また、3か月経過後に自動更新する旨の記載がないかを確認しましょう。
明示型と非明示型
一般媒介契約の場合は、売主が重ねて依頼をする宅地建物取引業者を明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」があります。
明らかにしたくない気持ちがあるかもしれませんが、標準媒介契約約款では、「明示型」が基本となっています。
指定流通機構への登録を行うか
先述しましたとおり、専属専任・専任契約の場合は、指定流通機構（レインズ）への登録は義務となっています。
一般媒介契約の場合も、登録してもらうことを確認したはずですので、必ず登録してもらうようにしましょう。
仲介手数料の支払い時期
仲介手数料の支払い時期は、以下の2パターンが存在します。
パターン①：物件引渡し時に全額
パターン②：売買契約時と引渡し時に半額ずつ
これは、仲介業者によって異なり、どちらが正解というのはありませんが、売主にとっては支払い時期が遅くなるパターン①が有利となります。
特別依頼に係る費用はないか
最後に、特約欄に売主に不利な文言がないか確認します。
例えば、特別依頼に係る費用について、追加費用を乗せてくる場合があります。特別依頼に係る費用とは、売主が特別に何かの依頼をして費用がかかるものです。通常の広告活動における費用は当然仲介手数料に含まれていますので、広告宣伝費や仲介業者の交通費などは特別依頼に係る費用にはなりません。
基本的には、特別依頼に係る費用はないと考えていただいて問題ありませんので、別に計上されていないかを確認しましょう。
最後に
最後までご覧いただきありがとうございます。
媒介契約前に確認することと、媒介契約書のチェックポイントはご理解いただけましたでしょうか。
媒介契約ができたら、いよいよ売却活動開始です。
次は、内覧を受け入れる準備に移りましょう。
この記事が少しでも皆さんの売却活動の参考になれば幸いです。
本日もありがとうございました！
もう一度全体の流れを確認したい方は、以下の記事をご参照ください。
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