今、お住まいの住宅を売却して、新たな住宅に買い替える場合、先に住宅を売却すべきでしょうか？それとも、先に新たな住宅を購入すべきでしょうか？
結論としては、先に住宅を売却することをおすすめします。
本記事では、先に住宅を売却することがおすすめな理由と、先に購入しても良い場合について解説します。
ぜひ最後までご覧ください。
- 住宅を買い替える時、先に売るのか、買うのかわからない
- 住宅を買い替える時、今住んでいる家が売れるか不安
- 住宅を買い替える時、先に売ると、買いたい家が見つからないのが不安
住宅を買い替える流れは3パターン
住宅を買い替える流れは以下の3パターンあります。
売り先行
自宅を売却 → 賃貸に仮住まい → 新居を購入
まず、「売り先行」の流れについて、解説します。
売り先行の場合は、先に自宅を売却した後、一時的に賃貸などに仮住まいを行います。仮住まいをしながら新居を探し、新居が見つかれば購入し、引っ越しを行います。
唯一、仮住まいが必要となり、効率が悪いように思われるかもしれませんが、本サイトでは、この「売り先行」をおすすめします。（理由は後述します）
買い先行
新居を購入 → 自宅を売却
次に、「買い先行」の流れについて、解説します。
買い先行の場合は、今の自宅に住んだまま、新居を探し、購入します。その後すぐ、自宅を売却します。
ほとんどの場合は、2軒自宅を保有する金銭的な余裕はないでしょうから、自宅を必ず期限までに売却し、新居の購入費用に充てる必要があります。
売り・買い同時
自宅を売却 → 新居を購入
最後に、「売り・買い同時」の流れについて、解説します。
売り・買い同時の場合は、売り先行の流れの中で、仮住まいを省略した流れとなります。
まず、自宅を売却し、自宅の引渡し期限までに新居を見つけ、引越しを行います。
「売り先行」がおすすめな理由
それでは次に、上記の流れの中で、「売り先行」がおすすめな理由について解説します。
売却金額を確定し、新居を購入できる
売り先行の一番大きなメリットは、売却金額を確定してから、新居を購入できることです。
住宅は人生の中でも一番と言っていいほど、大きな買い物です。資金計画を失敗してしまうと、一気に人生が生きにくくなります。
先に、住宅を売却できると、資金計画が立てやすく、2軒の住宅ローンを同時に持つダブルローンにもなりません。
なお、仮に新居を購入する際に、不動産業者が今お住まいの住宅の見積もり査定をしてくれたとしても、信用してはいけません。なぜなら、その不動産業者は、あなたに新居を購入させるのが仕事なので、相場より高い見積もりを提示する可能性もあるからです。
住宅売却時に仲介業者が提示する価格はこう変わる！ | 建築のヒント集 (k-h-labo.com)
買い替え特約NGの物件も購入できる
物件の中には、買い替え特約NGの物件も存在します。
買い替え特約とは、新居を先に購入し、後から自宅を売却する際に、一定以上の金額で売却できなかった場合、契約を解除できる特約のことです。
これは、買主には大きなメリットとなりますが、売主には何のメリットもありません。
売り先行の場合、買い替え特約NGの物件も購入することができるのはメリットのひとつです。
時間をかけて売ることができる
売り先行の場合は、時間をかけて売却することが可能です。
住宅を売却する時に、売り急ぐと安くでしか売れません。
引越しシーズンを狙うと、買い急ぐ人も多いため、時間をかけて売却活動を行うことができると、相場より高く売却することもできるかもしれません。
なお、売却金額を確定し新居を購入できる点、買い替え特約NGの物件も購入できる点は、売り・買い同時の場合も、同様のメリットがありますが、時間をかけて売ることができる点は売り先行のみのメリットとなります。
「売り先行」のデメリット
仮住まいが必要となる
売り先行のデメリットは、何と言っても仮住まいが必要となる点です。
引越しの手間1回余分にかかる
仮住まいのデメリットの１つ目は、引越しの手間が1回余分にかかることです。
引越しの手間には、
- 引越し先を探す手間
- 引越しの手間
- 住所変更の手続き
などがあります。
費用がかかる
仮住まいのデメリットの２つ目は、費用が余分にかかることです。
具体的には、
- 引越し費用1回分
- 賃貸契約の仲介手数料・諸経費
- 賃貸の礼金
が余分にかかります。
さらに、仮住まい先で、今使用している電化製品や家具が使用できない場合は、その購入費用も必要となります。
仮住まい先にもよりますが、数十万円の支出が伴います。
賃貸の家賃分損する訳ではない
ここで、賃貸の家賃も損しているのでは？と思われたかもしれませんが、賃貸の家賃がそのまま損している金額となるわけではありません。
本来、建物は経年とともに資産価値が減少していきますので、新たに購入する住宅を、仮に1年後に購入した場合、1年間分の資産価値が減少している価格で購入できることになります。
また、それに付随する管理費や修繕積立金についても、資産価値に反映されることになりますので、損している金額としては、家賃のうちオーナーの利益分くらいと考えてよいでしょう。
不動産投資家は知っている！購入vs賃貸どちらがお得？費用徹底比較 | 建築のヒント集 (k-h-labo.com)
住んでいる状態で内覧をする必要がある
売り先行の場合は、どうしても住んでいる状態で内覧をする必要があります。
内覧のために、毎回部屋を片付ける必要がある点は、売り先行のデメリットです。
特定のマイホームを買い換えたときの特例が使えない
特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、特定のマイホーム（居住用財産）を、令和5年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例のことです。
この特例を使用するには、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが必要となりますので、売り先行で仮住まいが長くなった場合は、特例が使えない可能性もあります。
ただし、お住まいの住宅については、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例があり、譲渡益3000万円まではそもそも非課税のため、よほど値上がりしている住宅を売却する人以外には関係はないでしょう。
「買い先行」でも問題ない人
これまで、売り先行をおすすめしてきましたが、買い先行でも問題ない人も存在します。その条件を見ていきましょう。
資金に余裕があり、相場感覚のある人
買い先行の場合は、資金に余裕があることが、重要な条件となります。資金に余裕がない状態で、買い先行で住宅を購入すると、思っていた価格で売却ができなかった時のリスクがあまりにも大きいからです。
逆に言うと、資金に余裕があり、思っていた価格より売却価格が少々安くなっても対応できる人にとっては、買い先行でも問題ない場合もあります。
ただし、その場合でも相場感覚が必要です。新居は相場より高く買わない、今の住宅の相場を把握することが必要となります。
なお、売却価格の相場については、まず買取の見積もりをもらうことをおすすめします。下記の記事で解説していますので、ご参照ください。
限定した範囲で住宅を探す人
資金に余裕があり、相場感覚がある人の中で、限定した範囲で住宅を探す人は、買い先行をおすすめします。
例えば、
- 今のマンションが気に入っているので、同じマンションの大きな部屋に引越したい
- 親（または子）の近くの家に引越したい
などの場合には、売り先行だとなかなかお目当ての住宅が見つからず、長い期間仮住まいをし続けなければならない可能性もあります。
今の自宅を必ずしも引越しする必要があるわけではなく、限定した範囲で住宅を探す人は、買い先行が良いでしょう。
「売り・買い同時」をおすすめしない理由
同時に「売り・買い」ができれば、ベストと思われるかもしれませんが、落とし穴があります。
不動産業者が両方の物件が得意とは限らない
不動産業者は、「売り・買い同時」を勧めます。なぜなら仲介手数料が2倍入るからです。
しかし、購入する物件と売却する物件の両方を同じ不動産業者が得意としているかはわかりません。特に、地域が離れている場合などは、どちらかの物件に手が回らないことも十分に考えられます。
不動産業者が、「売り・買い同時」を勧めることには裏があることを理解しておきましょう。
住み替えローンは条件が不利
「売り・買い同時」で、住み替えローンを利用する場合もあります。
住み替えローンとは、今お住まいの住宅の価格が、ローン残高を下回った際に、新たに購入する住宅以上の価格のローンを借りることができる制度です。
住み替えでなければ、今お住まいの住宅の価格が、ローン残高を下回っていると売却できない（追加で支払う必要がある）ため、住み替えのメリットとも言えますが、購入する住宅の価格以上の借金を背負うことになるため、非常に危険な制度です。
さらに、危険な制度であるが上に、金利などの条件も通常の住宅ローンと比べ、不利になっています。
本来住み替えローンを利用しなくても、住宅を購入できるものの、手元の資金を別で運用するなど、明確な作戦がある人以外は、住み替えローンに手を出すのはやめておきましょう。
ゆっくり家を選ぶ・売却することができない
「売り・買い同時」の場合は、ゆっくり家を選ぶ、又は売却することができません。
家電製品ですと、複数の製品を家電量販店で買ったり、買取店で売ったりすることも可能ですが、それは選択肢がいつでも十分に用意されているからできることです。
住宅のように、市場に供給されるタイミングが限定される場合、時間をかけないと良い住宅は選べませんし、高く売却することもできません。
入居前にリフォームをする時間がない
築古の住宅の場合は、入居前にリフォームすることも考えられます。
しかし、「売り・買い同時」の場合には、リフォームする時間はほとんどありません。
仮に、急いで工事を行ってくれるリフォーム業者が見つかったとしても、手が空いているリフォーム業者が、人気のあるリフォーム業者である確率は低くなるでしょう。
買取は安くなる
「売り・買い同時」とする予定としているものの、自宅がどうしても売れない場合は、業者に買取を依頼することもできます。
しかし、買取は仲介の相場の7割程度と言われています。
仲介で3000万円の住宅の場合、買取は2100万円となるわけですので、差額900万円分損することになります。
しかも、新たに住宅を購入してしまっている場合は、売却しない訳にはいきませんので、完全に足元を見られた金額で買い叩かれてしまいます。
「売り・買い同時」でも問題ない人
買い先行になっても、対応できる人
最後に、「売り・買い同時」でも問題ない人が誰かを解説します。
それは、買い先行になっても、対応できる人です。
「売り・買い同時」の問題点は、ほとんどが、「買い先行」で、今お住まいの住宅が売れなかった時の問題点です。
「買い先行」になっても、対応できるような資金に余裕があり、相場感覚のある人は、「売り・買い同時」になっても問題ないでしょう。
最後に
最後までご覧いただき、ありがとうございます。
住宅の買い替えは「買い先行」より「売り先行」がおすすめな理由をご理解いただけましたでしょうか。
住宅の売買は、売るのも買うのも急がないことが重要なポイントです。
売り急いでいる人の家を安く買い、急いでいる人に高く売るのが売買を成功させるコツとなります。
本記事をご覧いただき、あなたにとって適切な買い替え方法が見つかれば幸いです。
「売り先行」が良いと思われたかたは、まず以下の記事で住宅売却の流れを確認してみてください。
本日もありがとうございました！
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