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新たな住宅への買い替え、相続した家の売却、はたまた離婚や死別など、様々なタイミングで住宅を売却する必要が出てきます。
ここでは、住宅売却の流れをご紹介し、全体像を解説します。
ステップ１：買取りの査定をしてもらおう
売却方法には、3種類あります。
- 媒介・・・不動産業者に間に入ってもらって、売主と買主が直接契約する方法
- 買取り・・・不動産業者に買い取ってもらう方法
- 個人売買・・・不動産業者を通さず、自分で売る方法
媒介の場合は、売れるまで時間がかかり、仲介手数料が必要となりますが、自由に価格を設定できるメリットがあります。
買取りの場合は、業者に買い取ってもらうため、早く・確実に売ることができますが、媒介より3割程度安くなります。
個人売買の場合は、媒介手数料が発生しませんが、専門知識が必要となります。
以上のメリット・デメリットから、本サイトでは、
しかし、媒介の場合でも、まず買取りの査定をしてもらいましょう。
媒介の見積もりは、本当に売れる価格ではなく、媒介の不動産業者が媒介契約を取るために提示する価格です。そのため、売主の希望に近くしたり、相場以上に高く査定したりします。
住宅の売却活動で最も気になるのは、「この家がいくらで売れるか」ということでしょう。
特に住み替えや相続の場合など、最低いくらで売れるかが、今後の資金計画上重要となる場合は、まず買い取りの査定をもらい、その額をベースに資金計画を立てます。
ステップ２：仲介の見積もり査定をしてもらおう
買取りの査定をしてもらったら、次は仲介の見積もり査定をしてもらいます。
媒介契約をお願いする業者を、仲介業者と呼びます。（媒介＝仲介と考えていただいて問題ありません）
仲介の一括査定サイトもありますが、先述したとおり、査定金額は、本当に売れる価格ではなく、仲介業者が媒介契約を取るために提示する価格です。
できれば3社程度査定してもらうのがおすすめです。
そして、査定金額を参考に、目標とする売却価格を決めましょう。
目標とする売却価格が決まれば、その金額で売ってくれそうな仲介業者を選びます。見積もり査定価格は参考程度とし、以下のポイントを確認して仲介業者を選びましょう。
- 担当者が信頼できそうか
- 専門知識はありそうか
ステップ３：仲介業者と媒介契約をしよう
仲介の見積もり査定が出そろったら、お願いしたい不動産業者を決めましょう。
仲介手数料の値引き交渉をしたい場合は、このタイミングで値引き交渉を行います。
その後、お願いしたい不動産業者に契約の依頼の連絡をし、媒介契約を行います。
それ以外の不動産業者には、断りの連絡を入れます。
媒介契約は、仲介業者が用意する「媒介契約書」をよく読み、署名・捺印をすれば完了です。
媒介契約が終わると、いよいよ売却活動が開始します。
ステップ４：内覧の対応をしよう
不動産業者は、レインズと呼ばれる業者専門のサイトに情報を掲載したり、SUUMOやアットホームなどのサイト、またはビラの投函などで、買主を募集します。
問い合わせがあった場合、次に内覧の対応をします。
不動産業者から、内覧の申し込みがあったら連絡がありますので、あなたが居住中の場合は、内覧日時の調整を行います。
日時が決まれば、できるだけきれいに掃除をして、内覧当日を迎えましょう。
内覧当日は、すべての電気をつけ、窓を開け、スリッパを出しておきましょう。
内覧に来られたら、あなたは特にやることはありませんが、何か質問が来たら受け答えをしましょう。
嘘を答えてしまうことだけはやめましょう。
会いたくないという場合は、不動産業者に鍵を預けて外出してもOKです。
内覧を終えて、買主がその住宅を気に入って購入したいという場合は、購入申込書を記入します。
その際に購入金額や引渡し時期など、条件の交渉が入る場合があります。
条件に納得がいけば、いよいよ契約です。
ステップ５：ドキドキの契約
契約は、売主側の不動産業者の事務所などに売主・買主が集まって書面を交わします。
重要事項説明を行ったあと、契約書に署名・捺印を行います。
これで契約成立です。
この時に、手付金を受領します。
ステップ６：引越し・今までありがとう
契約が終わったら、契約の際に設定した引渡し日までに引越しを行います。
もし、今まで気づいていなかった傷や不具合があった場合は、不動産業者に連絡します。写真を撮っておくと説明がしやすいでしょう。
残材がないように、すべてのものを運び出しましょう。
残材の確認をして、部屋に今までありがとうとお礼を行って、新居に引越します。
ステップ７：引渡し・大切に使ってもらってね
いよいよ住宅の引渡しです。
引渡しは、お金のやりとりが発生するため、銀行の1室で行う場合もありますし、不動産業者の事務所から銀行に歩いていき決済を行う場合もあります。
司法書士も同席し、不動産の登記も同日に行うため、平日に行う必要があります。
最後に鍵を買主に引き渡して、売却金額の残りを受け取ります。
金額を受け取り、不動産登記が完了したことを確認すれば、売却の手続きは完了です。
ステップ８：確定申告を行う
住宅を売却した場合、確定申告が必要となる場合があります。
確定申告が必要となった場合には、売却日の翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行いましょう。
さあ売却活動を始めよう！
住宅売却の流れのイメージをつかんでいただけたでしょうか。
ほとんどの方がはじめての住宅売却で、不安な点も多いかと思います。
ステップ３の不動産業者と媒介契約を締結するまでは、ノーリスクですし、媒介契約を締結すると、不動産業者がやることをすべて教えてくれます。
安心して、不動産業者に査定をお願いしましょう。
では、まずステップ１の買取の査定から始めてみましょう♪
本サイトがあなたの住宅売却の一助になれば幸いです。
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